Langkah dan
Proses Beli Rumah Seken dengan KPR
Dengan alasan tertentu, membeli rumah seken menjadi
pilihan yang paling tepat. Membeli rumah seken dengan KPR tidak segampang yang
dipikirkan. Sebab ada proses yang harus dilalui. Kurangnya pemahaman calon
nasabah tentang proses dan persyaratan yang dibutuhkan untuk membeli rumah
secara KPR menjadi kendala tersendiri.
Berikut ini tersaji langkah-langkah yang harus Anda
lalui jika membeli rumah seken dengan KPR. Semoga membantu Anda untuk lebih
memahami membeli rumah seken dengan KPR.
1. Mengukur
Kemampuan Finansial
Membeli rumah butuh modal besar dan perhitungan
matang. Anda harus benar-benar tahu kemampuan finansial saat ini dan
selanjutnya untuk mengangsur cicilan rumah. Aturan yang umumnya diterapkan bank
untuk jumlah maksimal angsuran rumah adalah 30% dari penghasilan bulanan.
Jumlah tersebut tentu saja boleh dari gabungan
penghasilan suami-istri. Sebagai contoh, bila penghasilan Anda dengan istri per
bulannya adalah Rp20 juta, jumlah yang dapat digunakan untuk angsuran rumah
adalah Rp6 juta.
Jika dalam pembelian rumah baru, dikenakan DP sebesar
20-30%, untuk membeli rumah seken diperlukan uang muka dengan ketentuan yang
sama. Perbedaannya, untuk rumah baru, DP tersebut diberikan kepada pihak
pengembang. Sementara untuk rumah seken, DP diberikan kepada penjual rumah
langsung.
2. Pilih
Rumah yang Diinginkan Lalu Negosiasikan Harganya
Sedikit opsi yang diberikan dalam membeli rumah seken.
Penting untuk segera mengambil rumah yang diinginkan sebelum orang lain
mengambilnya. Jika sudah menemukan rumah tersebut, segera temui penjual dan
lakukan negosiasi.
Jangan menganggap remeh tahap negosiasi. Bila pandai
merayu penjual, Anda akan menghemat cukup banyak uang dalam membeli rumah.
Ingat, bank tidak akan membiayai KPR tersebut 100% sesuai harga rumah. Biasanya
bank akan membiayai 80% dan sisanya Anda yang harus melunasinya lewat DP
(penambahan DP).
Sebagai ilustrasi, Anda sudah mendapatkan penawaran
tertinggi dengan harga Rp600 juta. Bank hanya akan membiayai KPR tersebut
sebesar Rp480 juta. Kekurangannya, sebesar Rp120 Juta harus Anda bayar sendiri
secara langsung kepada penjual.
Kenapa bank enggan membiayai 100% KPR rumah seken?
Tidak lain karena alasan appraisal. Boleh dibilang appraisal merupakan
tahapan menaksir harga rumah yang dilakukan bank. Biasanya untuk rumah seken
nilai taksirannya pasti di bawah harga patokan penjual.
3. Temui
Pihak Bank dengan Persiapan Persyaratan yang Lengkap
Setelah sepakat dengan penjual, lakukan perjanjian dan
minta kesempatan untuk mencari KPR. Pada tahap ini, Anda bisa negosiasi ataupun
membuat perjanjian khusus dengan penjual agar rumah yang diincar tersebut tidak
dijual kepada orang lain.
Anda juga bisa membuat perjanjian khusus bahwa selama
mencari KPR harga rumah masih tetap sama dan tidak berubah sedikit pun.
Ini bisa dinegosiasikan secara baik-baik kepada penjual. Setelah urusan
negosiasi dengan penjual selesai, saatnya menentukan KPR yang paling cocok
dengan kemampuan finansial dan melengkapi persyaratan yang akan dibawa ke bank.
Apa saja persyaratannya?
Persyaratan
yang perlu disiapkan:
- Kartu Keluarga (KK)
- KTP
- Surat Nikah
- NPWP
- Slip gaji 3 (tiga) bulan terakhir
- Rekening koran tabungan 3 (tiga) bulan terakhir
- Surat keterangan kerja
Kelengkapan
dokumen rumah (minta dari penjual):
- Fotokopi Izin Mendirikan Bangunan (IMB).
- Fotokopi sertifikat tanah/rumah.
- Fotokopi bukti pembayaran PBB tahun terakhir.
- Surat kesepakatan jual beli rumah antara penjual dan pembeli dengan membubuhi tanda tangan di atas materai.
4.
Proses Appraisal
Semua proses appraisal dilakukan
pihak bank. Jadi, Anda tidak akan melakukan apa-apa pada tahap ini. Yang perlu
Anda lakukan hanya berdoa dan menunggu laporan dari bank mengenai hasil survei
yang dilakukan. Inilah tahap yang paling mendebarkan karena bank akan
menentukan harga rumah tersebut.
Bank akan meminta biaya untuk appraisal.
Besarannya kira-kira Rp450 ribu. Mengenai prosedur pembayarannya, ada dua
macam: membayar biaya appraisal di muka dan membayar
biaya appraisal setelah KPR disetujui. Kelemahannya, apabila
bank yang Anda pilih mensyaratkan biaya appraisal di muka,
uang tersebut akan hangus begitu KPR tidak disetujui.
Setelah proses ini selesai, Anda akan dihubungi pihak
bank untuk proses selanjutnya. Jika disetujui, Anda sudah harus siap dengan
uang tunai untuk menutupi kekurangan biaya yang telah ditentukan bank. Kembali
ke poin nomor 1, bank biasanya akan menetapkan harga rumah di bawah harga
penjual.
Appraisal juga yang membedakan antara
membeli rumah baru dan seken. Untuk rumah baru, tidak ada proses appraisal.
5.
Selesaikan Perjanjian dan Menandatangani Akad Kredit
Setelah bank selesai melakukan appraisal,
Anda selanjutnya tinggal membereskan perjanjian-perjanjian dan menandatangani
akad. Bank kemudian mencairkan KPR . Sebelum menandatangani akad, bank akan
memberikan Surat Perjanjian Kredit (SPK) terlebih dahulu. Sebenarnya, Anda juga
bisa mencari informasi tentang SPK ini jauh-jauh hari. Jadi, ketika membaca SPK
tersebut, Anda sudah mengerti sebagian isinya.
Dalam SPK, Anda akan mengetahui tentang biaya-biaya
kredit, besaran bunga, biaya penalti, dan lain sebagainya, termasuk penentuan
penunjukan notaris yang akan mengurusi segala macam legalitas dokumen atas
persetujuan debitur.
Untuk masalah biaya dan bunga, setiap bank bisa
memiliki patokannya sendiri-sendiri. Jadi, Anda yang harus melakukan survei.
Sebagai bocoran saja, biasanya bank konvensional bunganya lebih ringan pada 2
(dua) tahun pertama dibandingkan dengan bank syariah.
Biaya yang
Muncul Saat KPR Disetujui dan Proses Tanda Tangan Akad Kredit
Penting
untuk membaca Surat Perjanjian Kredit (SPK) agar nanti tahu apa saja yang perlu
Anda tanggung sebagai rincian biaya KPR. Sebab ada sebagian biaya yang mestinya
ditanggung penjual rumah, seperti biaya pajak penjualan dan sertifikat.
Beberapa biaya lain yang muncul, di antaranya:
Biaya penalti adalah biaya saat debitur melunasi
tanggungannya sebelum jangka waktu kredit berakhir. Biasanya, kalau sedang
dapat rezeki, orang berkeinginan melunasi begitu saja segala tanggungannya.
Bank umumnya mengenakan biaya penalti sebesar 1% dari sisa pokok kredit. Biaya
KPR lainnya adalah biaya provisi, asuransi, pajak, dan biaya notaris. Khusus
untuk biaya notaris, sebenarnya Anda bisa melakukan negosiasi kalau punya
kenalan notaris. Bank biasanya memberikan keleluasaan kepada debitur untuk
memilih notaris yang mereka inginkan.
Setelah
urusan surat-surat dan perjanjian selesai, saatnya menandatangani akad. Anda
sebagai pembeli bisa memiliki 2 (dua) akad sekaligus, yaitu akad jual beli
(pembeli dan penjual) dan akad kredit (pembeli dan bank KPR). Proses
tanda tangan akad kredit mengikuti tahapan sebagai berikut:
Pertama-tama Anda sudah harus melunasi biaya KPR dan
notaris. Setelah semua biaya lunas, Anda dapat minta penjadwalan untuk
penandatanganan akad kredit kepada pihak bank pemberi KPR dan notaris. Ketika
datang ke notaris, Anda juga perlu membawa persyaratan dan dokumen seperti yang
dijelaskan di atas.Notaris akan memeriksa kelengkapan dokumen dan persyaratan.
Setelah itu, Anda (pembeli), pihak bank, dan pihak penjual (suami istri) harus
menandatangani akad bersama-sama di hadapan notaris. Kemudian pihak notaris
akan membacakan hak dan kewajiban kepada pihak masing-masing.
Sampai di sini proses sudah dianggap selesai dan pihak
bank akan segera mentransfer uang pembelian tersebut kepada penjual rumah.
Sesudah pihak penjual sudah menerima uang dari bank, notaris akan memproses
balik nama sertifikat rumah tersebut atas nama anda. Selanjutnya, sertifikat,
IMB, dan PBB asli yang dibuatkan notaris tadi akan diambil bank sebagai
jaminan.
Pahami
Langkahnya agar Pengajuan Berjalan Lancar
Memiliki rumah menjadi impian setiap orang. Dalam
usaha memilikinya, ada langkah-langkah yang harus dilalui seperti yang telah
dijelaskan di atas. Jika Anda memahami proses dan persyaratan kredit,
sebenarnya pengajuan KPR akan berjalan lancar tanpa mengalami kendala berarti.
Karena itu, penting kiranya untuk memahami sungguh-sungguh langkah dan aturan
pengajuan KPR rumah second
